李宇嘉城市命运告别风雨云楼市发展的

作者深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员经济学金融方向博士李宇嘉 　　　

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时代是风欲望如雨命运成云

近日娄烨导演尘封2年半的巨作《风中有朵雨做的云》来了尽管删减了一些但姜烨说思想都表达出来了。片名文艺清新故事现实残酷。取材于广州洗村拆迁这是成就广州CBD珠江新城传奇的缩影。城中村影射过去20年的城市化那是一个混沌胶着、急速推进的时代。

正如影片海报写的“电影会帮我们记住我们和我们的时代”。年改革开放40年的纪念还在继续新中国成立70周年的纪念正在准备。但不管是40周年还是70周年期间20年的中国急速城市化增量空间和人口扩张无疑最浓墨重彩。形势倒逼增量空间收窄人口或土地社会治理模式巨变城镇化也不得不告别风雨云的时代。

同事说画面摇晃和眩晕的恶心没看完半道出来了。娄烨的传统肩扛跟拍、手提摇晃、运动构图但这与内容高度契合描绘个体的生活混乱、游离与不定。背后想反映的是混沌和无序的状态下急速推进的城市化大潮中裹挟期间的升斗小民与非富即贵的那群人的糟糕状态。

02

自发的城镇化套利的结局

年由房改催生的中国城市化分两条路一条是政府主导的、明面上的城市化如招商引资、地产发展、基建投资另一条是民间自发推进的城市化最典型的就是城中村、小产权、打工妹等。两条路交汇遇上市场秩序缺失欲望和利益太诱人现实比剧情还要剧情。

影片反映的是从年开始的故事围绕宋佳饰演的林慧外来打工妹与秦昊饰演的地产大亨姜紫成张颂文饰演的拆迁办主任唐弈杰之间畸形的三角关系串起的整个故事线。现实中就是冼村拆迁窝案牵出的广州原副市长曹鉴燎、地产商高德置地、打工妹谭丽群后成为广州国土局市场管理处处长、猎德村村支书的李方荣冼村村支书卢穗耕。

年中国有个城市年这一数字是。城市建成区面积由3.6万平方公里扩大到5.43万平方公里。城市快速扩张产生了城中村一街之隔空间价值相差数十倍。当正规的制度和约束缺失政府又容忍民间自发城市化巨大的利益面前潜规则套利就诞生了。

03

剧情皆现实、现实皆剧情

于是就有了电影中的林慧、现实中的谭丽群就有了电影中的姜紫成现实中的高德置地、合景泰富等地产商就有了电影中的唐弈杰现实中的曹鉴燎、李方荣、卢穗耕等就有了一边是权贵们金钱与欲望泛滥一边是身处广州CBD些许受益拆迁但贫苦和弱势的冼村存民。

唐奕杰事发现场的发言极为准确传神的表演以身示范晓之以理动之以情虚伪得非常真诚。他对村民们赌咒发誓此心日月可鉴。这就是现实几乎让所有人相信的现实。拆迁之所以能快速推进就在于其短期内是“共赢”对拆迁户、地产商、政府、城市面貌都是利好但谁损失了呢

从案例中找答案吧近日大同、洛阳、韩城等因“历史文化遗存遭严重破坏历史文化价值受到严重影响”受到住建部、国家文物局通报批评。居然大同市官微与通报公开“顶牛”理由竟然是针对大拆大建而言“市民很喜欢觉得效果很好”。殊不知城市面貌的改善和光鲜总要有成本支出一般由地产买单这是急速城市化的标准打法谁损失不言而喻大同这个雁北重镇时隔多少年你再去蒙恬屯兵、胡服骑射的影子还有吗

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萝卜快了不洗泥

城市化要急速推进规则一定不完善。利用规则不完善套利激励着城市化被人为推着急速前进。过程中所有人都被大潮推着往前走。最后的结果是所有人都不得不承受同样恶果地产泡沫、贫富差距、产业空心、城市精神内核受损、科技创新不足、文化传承定力被削弱。具体到个体欲望之雨如云飘散。再光鲜的城市外表也弥补不了急速城市化带来的伤痛。

所以急速城市化20年后从上到下开始检讨。首先城市化终于慢下来了每个个体也开始从跑步机上下来了。其次城市发展越来越规范规则的制定也更加饱满和人性化。冼村最后那块村民“死也要守住”的地由保利和冼村合作开发这片多亩的土地上一半兴建村民回迁房。剩下一半部分建设米高的写字楼部分建设一栋20-29层的大型酒店酒店属于冼村集体物业。

05

城镇化从1.0到2.0

未来村民的利益不再受剥夺整个社会对待外来人口也不会再像“打工妹”那样了。现在政策从上到下都在强调公共服务均等化、人口本地化。近日国家发改委发布的《关于印发年新型城镇化建设重点任务的通知》中医疗、教育、养老等一系列关系到民生的问题都有提及“随迁子女较多城市加大教育资源供给实现公办学校普遍向随迁子女开放”“全面推进建立统一的城乡居民医保制度”“推进城乡居民养老保险参保扩面”。

更惊奇的是绵延了60多年的户籍管制开始全面松绑了。城区常住人口万—万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制城区常住人口万—万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件并全面取消重点群体落户限制。简言之“人”受到的重视被摆在了前所未有的高度。

城镇化也从急速的、围绕地产的、混沌胶着的1.0转向了慢速的、围绕人的规则清晰的2.0。人口向大城市和都市圈集中趋势依然打开这是提振内需和稳定固定资产投资的不二法门因为外来人口的消费需求更旺外来人口增加才能带动地铁等基建投资有效增长。

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楼市投资的新逻辑

未来我国经济增长转向都市圈大湾区、长三角、京津冀、成渝、长江中游这几个点状的增长有保障了中国经济就是有保障的跌也跌不到哪去。地产也一样地图上这几个点稳住了地价和房价也好预期也好就都稳住了地产风险就是可控的。

都市圈战略展开的过程中无论产业、基建还是消费或地产都将带来巨大的发展机会但也不是过去周期性的波动机会而是随规划落地、产业和人口迁入、配套成熟而创造出来的增值机会。也就是说你手上的物业短期受益并不高剔除持有成本、交易成本可能还是亏的但可以分享长期增值受益。

因为过去几年布下的调控政策还会保持一旦反弹苗头明显调控如影随形调控的长效机制已建立地方不敢阳奉阴违。另外违规加杠杆被控制住了市场情绪比较稳定源头土地不会诞生地王。更关键的是现在市场需求对房价非常敏感一旦涨价需求立刻萎缩。

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交通状况公交可乘坐路到南苑社区居委会站下车步行1.5公里即到或乘坐80路到新城公检法办工区站下车步行1.9公里即到或乘坐路在景园生态园站下车步行1公里即到

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交通状况BRT快速公交、地铁二号线

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交通状况快速路、地铁沿线地铁口机场就在门口出行便利

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交通状况公交车乘坐6路、33路、60路、70路、89路、K5路、一环1号线、一环2号线到城发绿园下车。

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